I. Nguồn Cung Hạn Chế
1.1. Tình Hình Nguồn Cung Sơ Cấp
Nguồn cung nhà phố/biệt thự sơ cấp tại TP.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức. Trong năm 2023, nguồn cung giảm mạnh, giảm 40% so với năm trước đó, chỉ còn 993 căn. Đây là con số thấp nhất trong 5 năm qua, tạo ra một tình hình cung ổn định và khan hiếm.
1.2. Xu Hướng Trong Quý 4/2023
Trong quý 4/2023, nguồn cung sơ cấp có dấu hiệu tăng lên nhẹ, đạt 771 căn, tăng 1% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm trước. Dự án The Sholi Bình Tân đóng góp 27 căn nhà phố thương mại mới, góp phần làm phong phú nguồn cung.
II. Thị Trường Kháng Cự
2.1. Sự Suy Yếu Của Thị Trường
Thị trường nhà phố/biệt thự tiếp tục trải qua giai đoạn kháng cự. Lượng bán và tỷ lệ hấp thụ giảm đáng kể, với tỷ lệ hấp thụ năm 2023 giảm 34 điểm phần trăm, xuống còn 29%. Sự suy giảm nhanh chóng của thị trường được thấy rõ qua lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% so với năm trước đó.
2.2. Động Thái Trong Quý 4/2023
Trong quý 4/2023, lượng bán duy trì sự suy giảm, với 64 căn, giảm 24% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, có sự gia tăng đáng kể trong lĩnh vực nhà phố thương mại, tăng 24% theo quý và 364% theo năm, chiếm 80% thị phần trong quý. Điều này thể hiện sự chuyển động của nguồn cầu và sự ưu tiên của khách hàng đối với các sản phẩm nhất định.
2.3. Áp Đặt của Các Căn Giá Cao
Do hạn chế về nguồn cung giá phải chăng, các căn nhà có giá cao tiếp tục làm chủ thị trường. Các căn trị giá trên 30 tỷ VNĐ chiếm 67% tổng lượng bán, tạo ra một động lực mạnh mẽ đằng sau sự tăng trưởng giá và sự khan hiếm của nguồn cung.
III. Yếu Tố Thúc Đẩy Thị Trường
3.1. Chính Sách Hỗ Trợ của Chính Phủ
Chính phủ TP.HCM tiếp tục đặt trọng tâm vào việc hoàn thiện luật, quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng để hỗ trợ ngành bất động sản. Dự kiến năm 2024, TP.HCM sẽ phân bổ 79.000 tỷ VNĐ vốn đầu tư công, tăng 15% so với năm trước. Các dự án hạ tầng như Vành Đai 3 và 4, Cao tốc Bến Lức – Long Thành dự kiến sẽ là động lực mạnh mẽ đằng sau sự gia tăng giá trị khu vực vùng ven.
IV. Giá Phải Chăng Ở Các Tỉnh Lân Cận
4.1. Dịch Chuyển Nguồn Cầu
Với sự đắt đỏ của thị trường TP.HCM, nguồn cầu bắt đầu di chuyển về các tỉnh lân cận. Năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường. Trong đó, các sản phẩm giá từ 20 đến 30 tỷ VNĐ chiếm khoảng 65%, tăng cường sự đa dạng trong lựa chọn.
4.2. Thách Thức với Giá Đắt Đỏ Tại TP.HCM
Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TP.HCM là những thách thức lớn đối với tốc độ hấp thụ. Nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận với Bình Dương dự kiến có hơn 3.400 căn mới, đồng thời Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới, đưa ra những lựa chọn về giá trị cho người mua.
V. Nguồn Cung Khu Vực Ngoại Thành
5.1. Dự Báo Nguồn Cung Mới Đến Năm 2026
Dự báo đến năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt 5.500 căn, trong đó, 75% sẽ tập trung ở khu vực ngoại thành và 25% còn lại ở Quận 2. Bình Chánh được xác định là khu vực có nguồn cung lớn nhất, với 1.500 căn, tiếp theo là Quận 2 với 1.300 căn và Nhà Bè với 1.000 căn.
Tóm lại, thị trường nhà phố/biệt thự TP.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức, từ hạn chế nguồn cung đến áp đặt giá và sự suy giảm tỷ lệ hấp thụ. Sự đa dạng trong lựa chọn và sự phát triển của các khu vực ngoại thành có thể là chìa khóa để duy trì sự ổn định trong thị trường trong tương lai.
Nguồn báo cáo: Savills
